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증여세 · 토지와 주택

증여세는 얼마를 주느냐보다
누구에게, 언제 주느냐로
달라집니다.

같은 아파트라도 받는 사람, 10년 안의 이전 증여, 혼인·출산 시기, 증여 뒤에 팔거나 수용될 계획에 따라 세금이 달라집니다. 등기를 하기 전에 순서부터 정하는 것이 먼저입니다.

먼저 볼 것 ① 공제

받는 사람마다
공제 한도가 다릅니다.

증여재산공제는 주는 사람과 받는 사람의 관계로 정해지고, 10년 동안 받은 공제를 합쳐 한도를 봅니다. 공제를 넘는 금액에 증여세가 붙습니다.

배우자에게 받을 때	6억 원
부모 등 직계존속에게 받을 때	5,000만 원 · 받는 사람이 미성년자면 2,000만 원
자녀 등 직계비속에게 받을 때	5,000만 원
그 밖의 친족 (4촌 이내 혈족 · 3촌 이내 인척)	1,000만 원
혼인 · 출산 공제 (직계존속에게 받을 때)	혼인신고일 전후 2년, 또는 자녀 출생일·입양 신고일부터 2년 안이면 위 공제와 별도로 1억 원 (혼인·출산 합쳐 1억 원 한도)

근거 · 상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2 (2026-10-01 원문 확인)

먼저 볼 것 ② 기한

신고는 받은 달 말일부터
3개월 안입니다.

증여세는 재산을 받은 사람이 신고합니다. 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 관할 세무서에 신고해야 합니다. 등기 일정을 잡기 전에 신고 준비를 같이 시작하시는 편이 낫습니다.

근거 · 상속세 및 증여세법 제68조 (2026-10-01 원문 확인)

먼저 볼 것 ③ 증여 뒤 계획

받은 땅을 10년 안에 팔면
취득가액이 바뀝니다.

배우자나 부모·자녀에게 증여받은 토지·건물을 양도일부터 거꾸로 세어 10년 안에 팔면, 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 증여한 사람이 처음 취득한 금액으로 봅니다(이월과세). 증여할 때 낸 증여세는 필요경비로 넣습니다.

그래서 「증여하고 바로 팔면 세금이 줄어든다」는 계산은 대부분 맞지 않습니다. 팔 계획이 있다면 증여보다 먼저 양도 시기와 순서를 함께 놓고 비교해야 합니다.

근거 · 소득세법 제97조의2 제1항 (2026-10-01 원문 확인)

수용 예정지라면

고시일 2년 전에 받았는지
먼저 봅니다.

사업인정 고시일부터 거꾸로 세어 2년 이전에 증여받았고, 그 땅이 협의매수나 수용으로 넘어가면 위의 10년 규정을 적용하지 않습니다. 고시일 기준으로 2년이 지났는지에 따라 보상금 양도소득세의 취득가액이 달라집니다.

광명시흥, 남양주왕숙, 고양창릉, 김포풍무 등 공익사업지구 보상 양도세 신고를 다수 진행했습니다. 지구마다 고시일이 달라 증여일과 나란히 놓고 확인합니다.

→ 광명시흥 토지수용 양도세 안내

근거 · 소득세법 제97조의2 제2항 제1호 (2026-10-01 원문 확인)

상담에 가져오실 것

이 정도면
첫 상담에서 방향이 잡힙니다.

공통	가족관계증명서, 증여할 부동산 등기부등본
이전 증여	최근 10년 안에 증여받은 내역과 신고서
취득 당시 자료	주는 분이 처음 산 계약서·취득 자료 (나중 양도세 계산에 쓰입니다)
수용 예정지라면	보상 관련 통지서, 지구 이름

없는 서류가 있어도 괜찮습니다. 어디서 떼는지 그 자리에서 알려드립니다. 상속을 함께 고민하고 계시면 상속세 안내도 같이 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

증여세 Q&A

자녀에게 아파트를 주면 얼마까지 세금이 없나요?

성년 자녀가 부모에게 받으면 10년 동안 합쳐서 5,000만 원까지 증여재산공제를 받습니다. 미성년 자녀는 2,000만 원입니다. 아파트처럼 공제를 넘는 재산은 증여세가 나오고, 증여 방식(전부 증여인지 대출을 함께 넘기는지)에 따라 세금 구성이 달라집니다.

10년 합산이 무슨 뜻인가요?

공제 한도를 10년 단위로 본다는 뜻입니다. 예를 들어 성년 자녀가 부모에게 5년 전에 공제를 다 받았다면, 이번 증여에서는 공제가 남아 있지 않습니다. 이전 증여 신고 내역을 먼저 확인하는 이유입니다.

결혼하거나 아이를 낳으면 공제가 더 있나요?

있습니다. 부모 등 직계존속에게 혼인신고일 전후 2년 안에 받거나, 자녀 출생일(입양 신고일)부터 2년 안에 받으면 기본 공제와 별도로 1억 원을 더 공제합니다. 혼인과 출산을 합쳐 1억 원이 한도입니다.

증여받은 땅을 나중에 팔면 세금이 어떻게 되나요?

배우자나 부모·자녀에게 증여받은 토지·건물을 양도일부터 거꾸로 세어 10년 안에 팔면, 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 증여한 사람이 처음 산 금액으로 봅니다. 증여할 때 높게 평가해 두어도 이 기간 안에 팔면 그 효과가 사라질 수 있습니다.

증여받은 땅이 수용되면 어떻게 되나요?

사업인정 고시일부터 거꾸로 세어 2년 이전에 증여받았고 그 땅이 협의매수나 수용으로 넘어가면 위의 10년 규정을 적용하지 않습니다. 광명시흥처럼 고시일이 정해진 지구라면 증여일과 고시일을 나란히 놓고 먼저 확인해야 합니다.

증여세 신고는 언제까지 하나요?

증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 받은 사람(수증자)이 신고합니다. 기한이 지나면 가산세 문제가 생기니 등기를 하기 전에 일정을 먼저 잡아 두시는 편이 낫습니다.

수수료

먼저 말씀드리고
시작합니다.

사업자 기장 상담 신규사업자 세무 상담	한시적 무료 (네이버 예약)
재산제세 상담 (양도 · 상속 · 증여)	110,000원 · 30분 기준, VAT 포함
기장료	개인 88,000원~ / 법인 165,000원~ · 월, VAT 포함
신고 수수료	양도 · 증여 330,000원~ / 상속 재산규모별

상담 후 계약하시면 상담 수수료는 기장료 또는 신고 수수료에서 차감합니다. 기장료와 신고 수수료는 업종, 규모, 직원 수, 사안의 복잡도에 따라 책정됩니다.

증여, 등기 전에 순서부터 확인하세요.

구의역 4번출구에서 46m입니다. 서류가 많으실 때는 차를 가져오셔도 됩니다. 기계식 주차 1시간 무료입니다.

증여세는 얼마를 주느냐보다누구에게, 언제 주느냐로달라집니다.

받는 사람마다공제 한도가 다릅니다.

신고는 받은 달 말일부터3개월 안입니다.

받은 땅을 10년 안에 팔면취득가액이 바뀝니다.

고시일 2년 전에 받았는지먼저 봅니다.

이 정도면첫 상담에서 방향이 잡힙니다.